Cuando una casa es herencia, se puede vender: ¡Despejando dudas y allanando el camino!
Imaginemos por un momento la situación de Ana, una mujer de cuarenta y tantos que, de repente, se encuentra ante una nueva realidad: ha heredado la casa familiar. Un torbellino de emociones, recuerdos y, por supuesto, preguntas prácticas inunda su mente. ¿Qué hago ahora con la casa? ¿Se puede vender una casa heredada? Y si es así, ¿por dónde empiezo? Esta es una inquietud común que toca a miles de personas en nuestra geografía. La respuesta a la pregunta crucial es un rotundo sí, definitivamente se puede vender una casa heredada, pero el camino dista de ser un simple paseo. Implica entender un laberinto de trámites legales, obligaciones fiscales y, en ocasiones, complejas dinámicas familiares que es vital manejar con conocimiento y paciencia.
Vender un inmueble que ha pasado a ser nuestro por herencia no es como vender cualquier otra propiedad. Hay una serie de pasos previos y consideraciones específicas que marcan la diferencia entre una operación fluida y un verdadero quebradero de cabeza. Desde la aceptación formal de la herencia hasta la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad, cada fase es crucial y requiere de un enfoque profesional. En este artículo, vamos a desgranar cada detalle, ofreciendo una guía exhaustiva para que, si te encuentras en una situación similar a la de Ana, sepas exactamente qué esperar y cómo actuar para que la venta de ese patrimonio heredado sea lo más exitosa y menos estresante posible.
El Primer Paso Indispensable: Entendiendo la Herencia Antes de la Venta
Antes incluso de pensar en poner el cartel de «Se Vende» o de hablar con un agente inmobiliario, es fundamental entender que, para poder disponer legalmente de la propiedad, primero hay que convertirse en su propietario a todos los efectos. Esto implica un proceso que tiene varias fases:
La Aceptación o Renuncia de la Herencia
- ¿Es obligatorio aceptar la herencia? No, no lo es. Aunque suene sorprendente, una persona puede renunciar a una herencia. Esto suele ocurrir cuando las deudas asociadas al patrimonio son mayores que los bienes, o por motivos personales. La renuncia debe hacerse ante notario.
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Tipos de aceptación:
- Aceptación pura y simple: El heredero acepta tanto los bienes como las deudas del causante, respondiendo de estas últimas incluso con su propio patrimonio.
- Aceptación a beneficio de inventario: Una opción mucho más segura, donde el heredero solo responde de las deudas con los bienes de la herencia, protegiendo así su patrimonio personal. Esta modalidad es altamente recomendable si se tienen dudas sobre la solvencia del caudal hereditario.
La Declaración de Herederos
Este es el documento que acredita quiénes son los herederos legales del difunto. Su tramitación varía según si existe o no testamento:
- Con testamento: Si el fallecido dejó un testamento, basta con solicitar una copia auténtica en la notaría donde se otorgó (o donde se haya depositado, consultando el Registro General de Actos de Última Voluntad). El notario se encargará de identificar a los herederos según lo estipulado en el documento.
- Sin testamento (Declaración de Herederos Ab Intestato): Si no hay testamento, es necesario acudir a un notario. Se deberá presentar el certificado de defunción, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (que confirme la inexistencia de testamento), el libro de familia y el DNI del fallecido, así como los datos de los herederos. El notario, tras un plazo de espera legal (generalmente 20 días hábiles), emitirá el acta de declaración de herederos, identificando a los parientes con derecho a heredar según la ley (hijos, cónyuge, padres, hermanos, etc.).
Inventario y Valoración de Bienes y Deudas
Antes de repartir, hay que saber qué se reparte. Se debe elaborar un listado detallado de todos los bienes (inmuebles, cuentas bancarias, vehículos, joyas) y todas las deudas (préstamos, hipotecas, recibos pendientes) que formaban parte del patrimonio del difunto. Es crucial asignar un valor real a cada bien, ya que este será el que se utilice para el cálculo de los impuestos. Una tasación profesional del inmueble heredado es altamente recomendable en esta fase.
La Adjudicación y Escritura de Herencia
Una vez identificados los herederos y valorado el patrimonio, se procede a la adjudicación de los bienes. Si hay un único heredero, el proceso es más sencillo. Si son varios, deberán ponerse de acuerdo en cómo repartir los bienes. Este acuerdo se plasma en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, un documento público que se firma ante notario. Es un paso fundamental, ya que sin esta escritura, la propiedad no puede ser inscrita a nombre de los nuevos dueños en el Registro de la Propiedad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Con la escritura de herencia ya firmada y los impuestos pagados (¡ojo a esto, que es clave!), el siguiente paso es inscribir el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para que la titularidad quede actualizada y los herederos puedan vender la casa con todas las garantías legales. Sin esta inscripción, la venta es, si no imposible, al menos extremadamente complicada y desaconsejable, ya que genera una gran inseguridad jurídica al futuro comprador.
El Papeleo Crucial: Documentos Esenciales para Vender una Casa Heredada
Una vez que el inmueble está a tu nombre o al de los coherederos, el siguiente paso es recopilar toda la documentación necesaria para la venta. Esta lista es extensa y conviene tenerla preparada con antelación para evitar retrasos:
- Documento Nacional de Identidad (DNI) de todos los herederos vendedores.
- Certificado de defunción del causante.
- Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.
- Testamento (si lo hubiera) o Declaración de Herederos Ab Intestato (si no lo hubiera).
- Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia.
- Nota Simple del Registro de la Propiedad actualizada: Este documento acredita la titularidad, las cargas y la descripción de la finca. Es fundamental que ya aparezca a nombre de los herederos.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio para cualquier vivienda que se ponga a la venta o en alquiler.
- Últimos recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos y tasas municipales.
- Certificado de estar al corriente de pago de la Comunidad de Propietarios: Expedido por el administrador o el presidente de la comunidad.
- Estatutos de la comunidad y copia de las últimas actas (si aplica).
- Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación (según la región, no siempre es exigible).
- Planos de la vivienda (si se disponen de ellos, pueden ser útiles para el comprador).
- Justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y de la Plusvalía Municipal.
La Espina de los Impuestos: Lo que Debes Saber Antes de Vender
Los impuestos son, sin duda, uno de los puntos más complejos y que más preocupan a quienes heredan y deciden vender. Es crucial entender que hay varios impuestos implicados en el proceso, tanto por la propia herencia como por la posterior venta del inmueble.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Este es el primer impuesto que debe liquidarse por el simple hecho de haber recibido la herencia. El plazo general para su presentación y pago es de seis meses desde el fallecimiento del causante, aunque es posible solicitar una prórroga de otros seis meses. La cantidad a pagar varía enormemente en función de varios factores:
- El valor de los bienes heredados: Cuanto mayor sea el valor, mayor será la base imponible.
- El grado de parentesco con el fallecido: Los herederos más directos (hijos, cónyuges) suelen tener bonificaciones y reducciones mayores.
- La comunidad autónoma de residencia: Las bonificaciones, reducciones y tipos impositivos son diferentes en cada comunidad autónoma, pudiendo variar de forma sustancial. Algunas comunidades ofrecen bonificaciones de hasta el 99% para herencias entre parientes directos, mientras que en otras la carga fiscal puede ser considerable.
Es indispensable tener este impuesto liquidado antes de poder inscribir la casa en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos y, por tanto, antes de poder venderla de forma efectiva.
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto municipal grava el aumento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana (y por ende, los inmuebles) desde su adquisición hasta su transmisión. Se paga en dos momentos clave cuando se hereda y luego se vende:
- Por la herencia (transmisión mortis causa): Lo paga el heredero. El plazo de presentación es también de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable.
- Por la venta (transmisión inter vivos): Lo paga el vendedor.
El cálculo de este impuesto ha sido objeto de controversia judicial, con sentencias del Tribunal Constitucional que han modificado su aplicación. Actualmente, se puede optar entre dos métodos de cálculo: uno basado en el valor catastral del suelo y otro en la ganancia real obtenida. Si no ha habido incremento de valor entre la fecha de adquisición original del fallecido y la de transmisión a los herederos (o entre la herencia y la venta), no debería pagarse. Es crucial analizar cada caso con el ayuntamiento o un asesor.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – La Ganancia Patrimonial
Aquí es donde entra en juego el dinero que realmente se obtiene de la venta. Si la casa heredada se vende por un precio superior al valor que se le dio en la escritura de herencia (es decir, el valor por el que se adquirió fiscalmente al heredarla), existirá una ganancia patrimonial que deberá tributar en la declaración de la renta de los herederos vendedores.
- Cálculo de la ganancia: La ganancia se calcula restando al valor de transmisión (precio de venta menos gastos inherentes a la venta) el valor de adquisición (el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más los gastos asociados a la herencia).
- Tipos impositivos: La ganancia tributa en la base imponible del ahorro del IRPF, con tipos progresivos que van del 19% al 28% (o más, según los tramos autonómicos y los ingresos totales).
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Exenciones y reducciones:
- Reinversión en vivienda habitual: Si el dinero obtenido de la venta se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y la casa heredada fue tu vivienda habitual durante al menos dos años antes de la venta (o del fallecimiento si fue el caso), la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.
- Mayores de 65 años: Si el vendedor es mayor de 65 años y la vivienda vendida ha sido su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta. Si no es vivienda habitual, pero el dinero se utiliza para constituir una renta vitalicia, también puede haber exención.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Aunque no es un impuesto directo de la venta, es relevante. El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de inmuebles. Tras la herencia, es fundamental asegurarse de que el titular catastral y municipal se actualice a nombre de los herederos. El IBI del año de la venta, por ley, corresponde a quien sea propietario a 1 de enero, aunque es habitual que se prorratee entre comprador y vendedor en el momento de la firma.
Compartiendo la Herencia: Cuando Hay Varios Herederos y la Venta se Complica
La situación se vuelve considerablemente más compleja cuando son varios los herederos de la vivienda. Aquí, el consenso y una buena comunicación son claves.
El Consentimiento Unánime: La Regla de Oro
Para poder vender una casa heredada por varios hermanos o familiares, la norma general es que se requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios. Si uno de ellos se niega a vender, la operación queda bloqueada.
El Proindiviso: Copropiedad y sus Desafíos
Cuando varias personas heredan un mismo bien, este se encuentra en una situación de «proindiviso» o «comunidad de bienes». Significa que todos son dueños de una parte indivisa del total, pero no de una parte física concreta. Esta situación, si no se gestiona bien, puede ser fuente de conflictos.
Extinción del Condominio: Una Solución para Desavenencias
Si los herederos no logran ponerse de acuerdo en la venta, o si uno de ellos desea adquirir la parte de los demás, se puede recurrir a la extinción del condominio. Esto implica que uno de los copropietarios adquiere la parte de los otros, o bien, se vende la propiedad a un tercero y se reparte el dinero. Fiscalmente, la extinción de condominio suele ser más ventajosa que una compraventa entre los propios herederos, ya que está gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El Derecho de Tanteo y Retracto
Es importante saber que, en una situación de proindiviso, si uno de los herederos decide vender su parte a un tercero ajeno a la herencia, los demás herederos tienen un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). Esto significa que tienen la posibilidad de comprar esa parte en las mismas condiciones que el tercero, antes de que se formalice la venta.
Discrepancias entre Herederos: ¿Qué Hacer?
Cuando el consenso es imposible, las opciones se reducen:
- Mediación: Intentar llegar a un acuerdo con la ayuda de un mediador profesional puede ser una vía para desbloquear la situación sin tener que recurrir a procesos más largos y costosos.
- Venta de la cuota: Un heredero puede vender su parte indivisa a un tercero, pero, como hemos visto, los demás herederos tienen el derecho de adquisición preferente. Es una opción que puede ser complicada de materializar.
- División de la cosa común (procedimiento judicial): Si todo lo demás falla, cualquier heredero tiene el derecho de pedir ante un juez la disolución del proindiviso y la división de la cosa común. Si el bien es indivisible (como suele ser una casa), el juez ordenará su venta en pública subasta y el reparto del precio entre los coherederos. Este es el último recurso, ya que implica costes y tiempos elevados, y el precio obtenido en subasta suele ser inferior al de mercado.
El Proceso de Venta: De la Herencia al Nuevo Dueño
Una vez superados todos los trámites de la herencia y con la casa a nombre de los nuevos propietarios, el proceso de venta en sí es similar al de cualquier otra vivienda, aunque con la peculiaridad de que puede requerir de una mayor coordinación si hay varios vendedores.
Preparación del Inmueble y Valoración
- Valoración profesional: Es crucial fijar un precio de venta adecuado. Un profesional inmobiliario o un tasador puede ofrecer una valoración objetiva que tenga en cuenta la situación del mercado, el estado del inmueble y sus características.
- Pequeñas reformas o mejoras (homestaging): A veces, una pequeña inversión en limpieza, orden, pintura o pequeñas reparaciones puede revalorizar la vivienda y acelerar la venta. El «homestaging» puede hacer que el inmueble luzca más atractivo y funcional para los posibles compradores.
Estrategias de Comercialización
- Agencias inmobiliarias: Delegar la venta en una agencia profesional puede ahorrarte tiempo y preocupaciones. Ellos se encargarán de la promoción, la gestión de visitas, la negociación y el papeleo. Es importante elegir una agencia de confianza y establecer un contrato claro sobre sus servicios y comisiones.
- Venta particular: Si prefieres gestionar la venta por tu cuenta, necesitarás dedicar tiempo a la publicidad (portales inmobiliarios, redes sociales), las visitas, la negociación y la gestión de la documentación. Requiere un gran esfuerzo y conocimiento.
El Contrato de Arras
Una vez que encuentras un comprador, el siguiente paso habitual es la firma de un contrato de arras (o contrato preparatorio de compraventa). Este documento formaliza el acuerdo entre vendedor y comprador, establece un precio, un plazo para la firma de la escritura definitiva y una cantidad de dinero que el comprador entrega como señal. Existen diferentes tipos de arras (confirmatorias, penales, penitenciales), cada una con sus implicaciones legales en caso de incumplimiento.
La Escritura Pública de Compraventa
Este es el momento culminante de la operación. Se realiza ante notario, donde se firma la escritura de compraventa. En este acto, se entrega la vivienda al comprador, se recibe el pago final acordado y se transfieren las llaves. El notario verificará la identidad de las partes, la legalidad de la operación, que la casa esté libre de cargas (o se cancelen en el acto), y que se hayan cumplido los requisitos fiscales y registrales.
Después de la firma, el notario se encarga de enviar la copia de la escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción y, en ocasiones, de liquidar los impuestos correspondientes a la compraventa. Los gastos de notaría y registro se reparten entre comprador y vendedor según lo establecido por ley (generalmente el comprador asume la mayor parte) o por acuerdo entre las partes.
Consejos de Experto para una Venta Exitosa y Sin Dolores de Cabeza
Vender una propiedad heredada es un proceso que puede ser largo y lleno de matices. Aquí te dejo algunos consejos basados en la experiencia para que el camino sea más llevadero:
- Sé Proactivo con la Documentación: No esperes al último momento. Reúne todos los documentos de la herencia y del inmueble cuanto antes. La falta de un papel puede retrasar la venta semanas o meses.
- Asesoramiento Profesional es Clave: No intentes hacerlo todo solo. Contar con un abogado especializado en herencias y un buen asesor fiscal es una inversión que te ahorrará problemas y dinero a largo plazo. Un agente inmobiliario experto en tu zona también es un gran aliado.
- Valoración Realista: Aunque la casa tenga un valor sentimental incalculable, el mercado es el que manda. Una valoración ajustada a la realidad evitará que el inmueble se estanque y te hará perder un tiempo precioso. Escucha a los profesionales.
- Paciencia y Flexibilidad: Los trámites de herencia y la venta de una casa pueden llevar su tiempo. Mantén la calma, sé flexible en las negociaciones y estate preparado para posibles imprevistos.
- Comunicación Transparente entre Herederos: Si hay varios herederos, la comunicación clara y honesta es fundamental. Estableced acuerdos por escrito sobre precios, gastos y responsabilidades para evitar malentendidos.
- Prepara la Casa para la Venta: Una casa limpia, ordenada y con pequeñas mejoras siempre se vende mejor y más rápido. Despersonalízala para que los compradores puedan imaginarse viviendo en ella.
- Ten un Colchón Financiero: Recuerda que, antes de ver un euro de la venta, tendrás que afrontar gastos de herencia, impuestos, notaría, registro y posibles comisiones. Asegúrate de tener liquidez para cubrirlos.
Preguntas Frecuentes al Vender una Casa de Herencia
Es natural que surjan muchas dudas a lo largo de este proceso. Aquí respondemos a las preguntas más comunes que nos plantean a menudo:
¿Cuánto tiempo tengo para vender una casa heredada?
No existe un plazo legal máximo para vender una casa una vez que la has heredado. Una vez que el inmueble está a tu nombre en el Registro de la Propiedad, puedes venderlo cuando lo desees. Sin embargo, sí hay plazos muy importantes que debes respetar antes de poder venderla:
Primero, tienes seis meses desde el fallecimiento del causante para presentar y liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y la Plusvalía Municipal de la herencia. Este plazo es prorrogable por otros seis meses si se solicita a tiempo. Segundo, debes inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad, lo cual solo es posible después de pagar los impuestos. Por lo tanto, aunque no haya un límite para la venta, la celeridad en los trámites iniciales de la herencia es crucial para poder disponer del inmueble y venderlo sin dilaciones innecesarias.
¿Se puede vender una casa heredada sin haber pagado el Impuesto de Sucesiones?
Legalmente, no. Para poder inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad, y así acreditar tu titularidad de forma pública y segura frente a terceros, es un requisito indispensable haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Sin esta inscripción, la venta es prácticamente imposible, ya que ningún comprador querrá adquirir un inmueble que no esté correctamente registrado a nombre del vendedor. Además, la propia escritura de aceptación de herencia no puede inscribirse sin el justificante de pago del ISD.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender la casa?
Esta es una de las situaciones más comunes y complejas. Si hay varios herederos y uno de ellos se niega a vender, la venta queda paralizada, ya que se requiere la unanimidad para disponer del inmueble. Las opciones pasan por:
Buscar un acuerdo: Mediación familiar o profesional para intentar convencer al heredero reticente, ofreciéndole quizá una compensación o una alternativa. Comprar su parte: Los demás herederos pueden ofrecerse a comprar la parte del heredero que no quiere vender. Esto requerirá una nueva valoración y una negociación. La vía judicial: Si no hay acuerdo posible, cualquier heredero puede iniciar un procedimiento judicial de «división de cosa común» (Actio Communi Dividundo). Un juez dictaminará la venta del inmueble en pública subasta y el reparto del precio entre todos. Esta opción es larga, costosa y suele resultar en un precio de venta inferior al de mercado.
¿Puedo vender mi parte de la herencia sin que los otros herederos vendan la suya?
Sí, puedes vender tu «cuota» o «parte indivisa» del inmueble. Es decir, puedes vender tu porcentaje de la propiedad a un tercero. Sin embargo, esta opción tiene sus matices. Primero, los demás herederos tienen un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), lo que significa que deben ser los primeros a los que les ofrezcas tu parte y tienen prioridad para comprarla en las mismas condiciones que cualquier tercero. Segundo, vender una parte indivisa a un tercero suele ser complicado, ya que pocos compradores están interesados en ser copropietarios de una casa con personas desconocidas. El precio que se obtiene por una cuota indivisa suele ser considerablemente inferior al que correspondería proporcionalmente si se vendiera la totalidad del inmueble.
¿Se puede vender una casa heredada antes de inscribirla en el Registro de la Propiedad?
Técnicamente, es posible firmar un contrato privado de compraventa antes de la inscripción, o incluso una escritura pública de «venta de derechos hereditarios» o de «venta con tracto abreviado». Sin embargo, es altamente desaconsejable para el comprador y, por extensión, para el vendedor. Un comprador serio buscará siempre la máxima seguridad jurídica, y eso implica que el inmueble esté correctamente inscrito a nombre del vendedor. La no inscripción genera incertidumbre sobre la verdadera titularidad y sobre posibles cargas ocultas. Lo más seguro y eficiente es completar todos los trámites de herencia, pagar los impuestos e inscribir la propiedad antes de ponerla a la venta.
¿Qué gastos adicionales hay al vender una casa heredada?
Además de los impuestos de herencia y de la venta (ISD, Plusvalía Municipal, IRPF), hay varios gastos asociados a la operación:
- Gastos de Notaría y Registro: Por la escritura de aceptación de herencia y por la escritura de compraventa, así como por la inscripción en el Registro.
- Comisiones Inmobiliarias: Si contratas a una agencia, pagarás su porcentaje sobre el precio de venta.
- Certificado de Eficiencia Energética: Un gasto obligatorio.
- Tasación o Valoración: Para determinar el precio de mercado y el valor fiscal de la herencia.
- Gestoría o Asesoría: Si contratas a profesionales para gestionar los trámites de herencia y fiscales.
- Posibles reparaciones o mejoras: Si decides acondicionar la vivienda para la venta.
- Cancelación de hipotecas o cargas: Si la casa tenía una hipoteca o alguna otra carga, deberás cancelarla.
¿Cuál es el valor fiscal de una casa heredada?
El «valor fiscal» de una casa heredada, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando la vendas, es el valor que se declaró en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Es decir, el valor por el que la adquiriste fiscalmente al recibirla como herencia. Es crucial tener en cuenta este valor, ya que será la base para calcular la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de venta y valor de adquisición) que deberás tributar en tu declaración de la renta al vender la casa. Una valoración realista y adecuada en la herencia puede tener un impacto significativo en la tributación futura de la venta.
¿Cómo afecta la plusvalía municipal a la venta de una herencia?
La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se devenga tanto por la transmisión de la propiedad por herencia (la paga el heredero) como por su posterior venta (la paga el vendedor). En la herencia, se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde que el fallecido lo adquirió hasta la fecha de su defunción. Cuando los herederos venden, se calcula sobre el incremento de valor desde la fecha de adquisición por herencia hasta la fecha de venta. Es importante analizar si realmente ha habido un incremento de valor. Si, por ejemplo, el valor de venta es igual o inferior al valor que se le dio a la casa al heredarla, no debería haber plusvalía, y se puede solicitar la no sujeción o la devolución si ya se ha pagado.
¿Necesito un abogado para vender una casa heredada?
Si bien no es estrictamente obligatorio para todos los casos, es altamente recomendable, especialmente si la herencia es compleja (varios herederos, desacuerdos, deudas, testamento complicado) o si no tienes experiencia en trámites legales y fiscales. Un abogado especializado en herencias y derecho inmobiliario puede:
- Asesorarte en todo el proceso de aceptación y adjudicación de la herencia.
- Ayudarte a liquidar los impuestos correctamente, optimizando la carga fiscal.
- Representarte en caso de conflictos entre herederos.
- Revisar toda la documentación de la casa para asegurar su legalidad y ausencia de cargas.
- Asesorarte y redactar los contratos de arras y la escritura de compraventa, protegiendo tus intereses.
La tranquilidad y la seguridad jurídica que aporta un profesional justifican con creces la inversión.
¿Qué ocurre si la casa heredada tiene deudas o hipotecas?
Las deudas también se heredan. Si la casa tiene una hipoteca pendiente o cualquier otra carga (embargos, usufructos), estas también forman parte de la herencia. Es crucial conocer el estado de todas las deudas antes de aceptar la herencia. Por eso, la «aceptación a beneficio de inventario» es tan importante: protege al heredero de responder con su patrimonio personal por deudas superiores al valor de los bienes heredados.
Si la casa tiene una hipoteca, al venderla, se puede optar por varias vías: el comprador puede subrogarse en la hipoteca (asumiéndola), o lo más común, es que la hipoteca se cancele con parte del dinero de la venta en el mismo momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario. Si hay otras deudas, estas deben ser saldadas con el dinero de la herencia (o por los herederos si aceptaron pura y simplemente) antes de la venta o en el mismo acto de la compraventa si se negocia así.